神仙打架！第五批新房怎么选？如何增加红盘摇号概率？

神仙打架！第五批新房怎么选？如何增加红盘摇号概率？

10月16日下午，网上房地产发布了第五批新房的公告，公告发出之后，上海楼市直接炸了锅，第五批新房的质量和数量都要远超前面几批新房，这么多新盘扎堆入市的原因，最主要年底了，房企要回款。开发商想要回款，就要作妖了，这就意味着一些盘不仅要有分，还要有钱。不扯那么多了，我们先来看看第五批新房有哪些，然后在做分析；

浦东：

晶鸿名邸，东方惠雅：这两个兄弟楼盘同时上市，让不少买房朋友做了难，不知道该怎么选择，晶鸿名邸户型大，投资自住两不误，但是套数少，比较容易陪跑。东方惠雅套数多，都是小户型，买了只能出租，等到解除限售之后变现。至于如何选择我是这么认为的，很多人都觉得东方惠雅套数多，面积小，入围几率大，会优先选择东方惠雅。如果你的预算充足，那你就优先选择晶鸿名邸，晶鸿名邸将近1000万起步的价格，会卡掉不少的人。

总结：预算充足晶鸿名邸，资金不够东方惠雅，至于入围分，现在满社保是60基础分+224个月社保。不要相差太多，应该问题不大。

浦发东悦城：很多人都说这么楼盘旁边有监狱和公墓，积分还预计70+，自己才不会买什么的。当看到4.2的均价又是精装交付的时候，争着抢着找我要销售，至于为啥，去看一下周边二手房均价你就知道了。

九庐：这个从年初放鸽子放到年底的楼盘，终于上市了，13.5的价格相比较同小区二手房还是很有诱惑力，一二手房倒挂相差了6万左右。这一批出售的是靠近黄浦江一排的江景房，在加上陆家嘴的黄金地段。积分肯定是要90分以上了。

保利云上拾光：一期还没开盘，二期就上市了，这次加推788套的小高层和叠墅。这楼盘比较适合有居家车在张江上班的，对于需要乘坐地铁，看中未来发展的，可以去看看其他的楼盘。

碧云尊邸：碧云国际社区，多高大上啊，价格相比较去年没有上涨，周边不是张江科学城就是金桥出口加工区，购买力还是很旺盛，在加上碧云国际社区的牌子，妥妥的日光盘，积分预计在85-90分。

融创未来金融城：本来预计13D-06和13D-02两个地块1290套同时上会的，结果只给272套，为啥这么少，全放出来不就断供了吗，要控制。本次加推的是100-130㎡的3-4房，刚需改善都是可以上车的，在加上周边的规划比较大，未来发展还是不错的。想要买这个楼盘的朋友，建议去周边看一下，那个公墓还是比较大。能接受是可以上车的，不能接受选择其他的楼盘，积分预计65左右。

黄埔

绿地海铂外滩：这个楼盘在第五批次里面妥妥的豪宅盘，2000万起步的价格让大多数人望而却步。而绿地海铂外滩这次加推是董家渡金融城住宅产品的最后一次入市，小区自带高端会所，层高3.6米，又在重点开发的南外滩地区，错过了只能买周边的二手房了。虽然入围门槛高，但也影响不了他日光，积分预计在75分左右。

徐汇

鑫耀中城：这个楼盘有点搞笑，售楼处没开，销售团队也没组建，就上会了，也不知道他们营销总是怎么想的。虽然售楼处没开，但是作为漕河泾近一年来唯一的新盘，热度还是很大的。过去的漕河泾可能欠缺高端配套的需求，鑫耀中城的开发自带65万㎡的城市综合体，解决了配套不足的短期，积分预计75分左右.

静安

安康苑：号称上海第五高的住宅建筑，总建筑超100万方的超级综合体，周边地铁线路多达五条，但是，首开楼栋卫3号楼，3号楼总共是150米，正前方有一个320米高的建筑，中午的时候是会影响采光的，这个属于硬伤把，而有两三千万预算的人，是不能接受这种硬伤的，所以这个楼盘不需要积分。

新湖上海青蓝，这个盘的地段还算不错，但是由于旁边八九百米处有一个殡仪馆，触发积分的几率不大。

普陀

新湖明珠城，最主要还是板块和未来发展，自住是可以，而现在买新房大多都为套利，发展一般，没啥倒挂的，社保巨子是不会把钱用在这里，至于积分，不要积分。

苏河望：融创和建发以楼面价84346元/㎡拍来的地块，溢价36%，新房取证价格101600元/㎡，还要全精装交付，可以说是一个不怎么赚钱的项目。城市界面比较一般，周边都是老破小，想要触发积分是比较难了。

以上四个楼盘适合低积分入住内环内和中环的最大的机会，本批次内环内的供应量比较大，不要幻想不属于自己的东西，根据自身情况进行楼盘选择。

虹口

中粮瑞虹海景壹号，考虑晶鸿的人，这个楼盘也都会在考虑之中，北外滩和前滩相比很多人都会选择前滩。这个盘在第三批次的时候，推售了210套房源，入围分，是94.96分，社保系数0.23，这次内环供应这么多，加上入围比例的扩大，积分预计会在85左右。

招商外滩玺，同是8万多的拿地价，招商外滩玺就比苏河望幸运的多，上市价格在122500元/㎡，在地里位置上虽然不如海景壹号，但是在户型区间来看，刚需和改善客户都可以上车。积分预计在80-85分。

杨浦

中企云萃江湾，这个盘怎么说呢，本地客户居多，其他区域客户去看了这个盘，在对比这个价格还会有更好的选择，比如仁恒海上源，保利天汇这些。积分预计60分左右。

仁恒海上源:仁恒的品牌是受很多上海买房客喜欢的，产品也是多样化的，80-103的刚需户型，168-195-271的改善户型，受众层面比较广，价格虽然高了一点，但是仁恒的粉丝愿意来买单。从区位来看，位于杨浦区内环内的黄金地段，毗邻东外滩，距北外滩金三角仅4公里，积分预计会在80分左右。

保利天汇：一期295套房源，1081组认筹，差不多4个人抢一套房，价格上和二期一样，一分没涨。杨浦内环内的新房供应一直都很少，保利天汇是为数不多的上车机会。距北外滩仅1.9公里，与最顶级城市核心区为邻。对望外滩、陆家嘴上海城市中心，周边更是有4条轨交环绕，还是很适合上车的，积分预计80分。

闵行

华发四季半岛，原本预计首开800套，没谈下来，首开就274套的小高层和叠墅，当时紫薇花园也预计要开，很多人想着两个盘同时上，积分会低一点，上车也容易。结果没批。。。。这次因为套数问题，积分预计会在65分左右，积分低的，可以进行其他选择，或者等下一批。

上海桃花源，14.7万/㎡的价格，上海外环的天花板。本批次内环内的绿地海铂外滩也只有14.25万/㎡的价格，上海桃花源贵了4500块钱。虽然价格贵，贵也有贵的道理，卖的不是地段，是产品。园林设计，手工打造，0.41的容积率，300%的得房率，都是亮点，适合追求居住品质的人购买。

上海华府天地，6.1万/㎡的均价相比较周边前期的新盘，略微高了一些。但是作为上海为数不多700万起上车纯别墅社区的楼盘还是不多的，容积率也是比较少见的1.0。至于积分，无视就可以，不要积分。

城开御瑄，项目容积率0.5，主要产品有独栋和双拼，本次推售40套联排，产品总价在2000-2200万左右，项目周边有12号线，对于家里有老人还是比较方便，积分预计在60分左右。

从上面可以看出来，本批次的别墅产品集中在了名，700万起的华府天地，2000万的城开御瑄还有3000万的上海桃花源，基本上每个价位段都覆盖了，可以根据自身的经济情况来进行选择。

宝山

大华悦庭，很多人都觉得这个楼盘的城市界面差，有的人把它形容“叙利亚”，但是在第五批次里面均价5.76万的价格，又在中环旁边，有谁能比得过，周边还有两条地铁，还是比较适合自住在市中心上班的刚需买家，积分预计60+。

大华锦绣四季，相比较一期的价格，每平米贵了3500元，地铁3公里的距离，价格还比上期贵，积分肯定是不开的了，看看之前的上城院子，这都4个月了，还有几十套房子没有卖完。

中企光华雅静，4.72万/㎡的价格，相比较上面的大华锦绣四季和上城院子，中企的价格就很香了，虽然距离地铁也同样是3公里，但是未来那条小路打通之后，到达地铁的距离就减少一半，积分预计50或者不开。

嘉定

南山虹桥领峯：这个盘怎么说呢，大虹桥延伸区域。14+嘉闵线双轨交，虽然城市界面差了点，未来发展还是不错的，积分预计60左右，是不是觉得低，我也觉得，贷款能贷足，积分能加5-10分。

金地峯范：四期收官房源。11号线900米，未来还有嘉闵线，缺点就是距离市区远，通勤不方便，比较适合在嘉定工作的朋友，作为投资来说也不错，等以后能卖的时候嘉闵线差不多也快通车了，积分预计50-55.

万科西郊都会，五期收官房源，本次产品主要是叠墅，地铁2公里的距离，不算远，但是也不仅，周边有同济大学附属学校。4.4的均价，又在安亭，开积分比较难。

奥林金地格林云尚，这个楼盘距离地铁3公里，项目周边有个上海外国语大学嘉定外国语学校，安亭高铁站800米的距离，最主要的是230万起可以上车嘉定还是不错的，不开积分。

奉贤

阳光城未来悦：总价250万起，刚需上车盘，还是精装修交付，距离地铁1公里多，还算可以，积分预计在50-55分。

银河丽湾，这个楼盘之前被人曝光在交付的时候阳台被打掉变成了空井，还要业主自己来恢复，慎重购买把。

保利明玥霞光，就在那个68.5分保利明玥湖光的旁边，本批次奉贤推售的楼盘比较多，积分不一定会比保利明玥湖光高，看认购时间把，最好是在保利明玥湖光开盘之前结束认购，这样积分将会大大降低，预计60-65分。

山金中奥城：同样在奉贤南桥板块，配套啥的要比保利明玥霞光差了很多，刚需上车盘，积分预计50-55或者不开积分。

悦澜雅苑：这个楼盘还是不错的，就在肖塘地铁站旁边，对于没有车，需要每天乘坐地铁的人来说还是很香的，第五批新房400万左右的盘里面距离地铁最近的一个，积分预计55-60分。

松江：

金地丰盛道：原本预计价格5.6-6.3，结果只给了5.37的均价，比预期低了很多，距离地铁2公里，在松江本批次的新房里面属于比较优质的了。积分预计在50-55分。

青浦：

金地虹悦湾：仅剩64套洋房，大虹桥核心板块，距离地铁2公里，积分在65-70，不会太高，积分超过70分有很多选择，不一定要选金地虹悦湾。

璟云里：容积率0.54，容积率越低，说明楼盘品质越高，比较适合在青浦工作的人购买，或者去买一套养老也不错。

俊灿星城：很多人觉得俊灿星城凭什么给6.25的价格，一个在老城区没有地铁的项目，凭啥呢？主要是开发商做的贡献，据了解，他们代持建设的楼盘比较多，有的一些动迁房在质量上比一些商品房都要好，可以说是动迁房里面的天花板，给6.25的价格，扶持良心企业。楼盘不要积分，外区域买家对地铁需求比较大，项目距离地铁3公里，是很多人不能接受的，本地客户居多。

万科天空之城：价格便宜套数少，蟠龙落选，积分够的会去东方惠雅晶鸿，不够的来万科，积分肯迪是要比上一期高的，80分也说不定，倒挂太严重了。

金山就不说了，都不要积分，崇明也差不多，至于临港，自住是不适合，投资要看10年左右，不能持有10年不建议入手临港，楼盘选择建议每个盘都去看一下，若不是3.1-3.2人才找一个最容易上车的盘。

整体来说，第五批新房的供应从刚需盘到改善盘还有终极产品应有尽有，想要上车新房的朋友，在楼盘选择上，要慎重了，尤其是内环的朋友，这次内环的推售量是前面四批次的总和，对低积分还是比较友好的，把握好上车机会。

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